不動産売却のための基礎知識
誰であっても、不動産売却は人生のなかで数少ない経験です。そのため、なかなかその内容について詳しく知る機会はありません。そこでこちらのページでは、事前に知っておきたい不動産売却の基礎知識について、松山市のひまわり不動産がお伝えします。
3種類の売却方法
不動産売却には、売主の要望や状況に合わせて選ぶべき3つの種類があります。以下では、「仲介売却」「不動産買取」「任意売却」の概要についてご紹介。なお、リンク先でさらに詳しい解説を行っておりますので、ぜひご覧ください。
【高く売りたい】仲介売却
「仲介売却」とは、売主と媒介契約を結んだ不動産会社が物件の販売活動・営業を行う不動産売却の方法。不動産売却のなかでは、もっとも多く行われています。仲介売却では、不動産会社が売主と買主の間で“仲介”の役割を担います。宣伝や電話営業といった販売活動や、購入希望者の募集から交渉までを不動産業者が行うため、売り主には手間がありません。
ただし、不動産業者は時間をかけて購入希望者を探すため、物件が売れるまでにはある程度の時間がかかります。一方で、物件の価値が最大限に反映された高い売却価格が期待できるのは大きなメリット。自宅をできるだけ高く売りたいとお考えの方におすすめの不動産売却方法です。
【早く売りたい】不動産買取
不動産買取は、物件の買取を不動産会社が直接行う方法です。つまり、この場合の買主が不動産会社になります。そのため販売活動を行う必要はありませんし、不動産会社との合意に至れば、即売却が決まります。内覧対応などに応じる必要もなく、周囲の人に不動産売却を知られることもありません。いつになったら売れるのかといった、不動産売却に関わる不安も抱くことはないでしょう。
このように、不動産買取における売主にとってのメリットは、スピーディーに物件の売却・現金化ができることです。「とにかく物件を売却したい」「すぐに現金が必要」という方は、不動産買取を検討してみましょう。
【ローン滞納】任意売却
住宅ローンの支払いが滞った物件は、通常競売にかけられます。この際、売主とって問題となるのは売却価格です。競売は一般的に、市場価格を大きく下回る値がつけられてしまいます。本来の価値以下の価格による売却となれば、住宅ローンや今後の生活に不安が残ることでしょう。
競売までに一定の猶予がある段階なら、専門業者を利用して「任意売却」という手段をとることができます。競売とは違い、市場価格に近い価格での売却が期待できる方法です。ローン滞納で困窮している方に広く利用されています。
売却時の考え方
不動産売却は買主あってのものです。そのため、内覧の際には買主に物件の魅力をしっかり伝え、よい印象を持ってもらうことが大切。以下で、そのコツや考え方をお伝えします。
売却理由は前向きなものに
売主と買主はそれぞれの目的を持っています。買主にとって気になるのが「売主が物件の売却に至った理由」です。一方、物件に関するネガティブな理由の存在を買い主は懸念しています。売主は、この買主の気持ちについて考慮するのが大切です。
たとえば、「狭い」「使いづらい」「老朽化」など売却理由がネガティブなものだったとしても、買主にそのまま伝えるのは好ましくありません。「志向の変化」「家族が増えたタイミングに合わせて」など、前向きな理由に置き換えて表現しましょう。物件に関するマイナス要素を伝えないようにするのが大切です。
買い主はお互いの希望を実現するパートナー
不動産売却では、必ず売主と買主が存在します。そして、契約成立のためには両者の合意が必須です。つまり、売主と買主はそれぞれの希望をかなえるパートナー同士とも言えるのです。
買主を「多額のお金で物件を買おうとしてくれる大切なパートナー」として意識してください。良好な関係性は買主の購入意欲向上につながります。とりわけ、内覧の際はていねいに対応するよう気を配りましょう。実際に、買主と売主が仲良くなったことがきっかとなり、成約した取引も少なくありません。
売却物件のよいところを探そう
一度購入したということは、その物件に感じた魅力があったはずです。実際に所有していた方が知っているその物件の魅力は、何よりのアピールポイントになります。売却を機に、あらためて物件のよいところを探してみてください。
伝え方次第では、一般的なデメリットもアピールポイントになります。売却に至ったとはいえ、物件の魅力を一番よく知っているのは売主です。買主には、自分の言葉で物件のアピールポイントを伝えるようにしましょう。
売却時の費用について
不動産売却時には、いくつかの費用・税金が発生します。具体的には以下のような費用・税金を支払う必要があるため、覚えておいてください。
| 印紙税 | 売買契約書には収入印紙の貼付が必要です。求められる印紙の金額は契約金額によって変化します。 |
|---|---|
| 不動産仲介手数料 | 不動産会社が売買を仲介する場合、その手数料を支払います。金額には宅地建物取引業法で計算式が定められています。 |
| 登記 | 抵当権抹消、未登記、土地の実測や分筆があった場合は、登記費用が必要です。また、手続きを外部に依頼する場合は、別途報酬の支払いが発生します。 |
| 譲渡所得税 | 土地や建物の売却利益は課税対象です。 |
不動産会社の選び方
不動産売却において、不動産会社は力強い味方となる存在です。以下のようなポイントを重視して選ぶようにしましょう。
地元をよく知る、地域専門の会社
地元に根ざした特定地域専門の不動産会社は、適正な売価価格の判断能力に長けています。土地への理解の深さから、営業時に買主へと伝える物件のアピールポイントも的確です。また、地元での評判を下げないために、ていねいに対応してくれる傾向があります。
お客様の満足が第一と考えている会社
信頼できる不動産会社がどうかは、顧客との対応で判断できます。自社の利益ばかりを優先せず、「お客様の満足」を意識してくれる不動産会社であれば信頼に足るでしょう。要求やちょっとした質問にていねいに対応してくれるようであれば、信頼できる会社と言えます。
お問い合わせから不動産売却までの流れ
- STEP1ご相談
- 「物件を売りたい」と希望している方は、不動産会社のご相談ください。検討中や悩んでいる段階の方も歓迎しています。多くの不動産会社では、相談・査定は無料です。
- STEP2査定
- 査定までには、該当エリアの価格相場に関する厳正な調査、成約事例のピックアップなどが行われます。場合によっては登記簿や構図の確認も必要です。調査ののち作成される価格査定書を基に、不動産の売却を検討します。
- STEP3媒介契約
- 価格査定書の内容を検討した上で売却に進む場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。同時に、担当者と打ち合わせを行い、販売価格や販売方法などを決めていきます。
- STEP4販売活動
- 不動産会社は買主を募集して販売活動を行います。雑誌やインターネットの広告が代表的です。内覧を希望される場合もありますが、お住まい中であれば日程を調整できます。
- STEP5ご契約
- お引き渡しや支払いのタイミングなど、条件面での問題がなければ、希望した買主と売主の間で売買契約が結ばれます。この際支払われるのは、売買価格の2割程度の手付金です。
- STEP6お引き渡し
- お引き渡しのあと、所有権移転のタイミングで残金が買主から売主へ支払われます。目安は、契約締結後から2週間～1カ月程度です。一般的に住宅ローンの残債は、買い主から受領した金額から支払われます。
